خونه دار شدن در کانادا – ۴

بعد از مرخصی بنده و در ادامه سلسله مطالب خونه دار شدن در کانادا، میرسیم به مقوله وام بانکی برای خرید خونه. عموم مردم در کانادا بدهکارن، اصلا بدهی مال مرده! من بدهکارم، پس هستم! کردیت کارت یعنی بدهی. فایننس ماشین یعنی بدهی. لاین آو کردیت یعنی بدهی و مورگیج (mortgage) خونه هم یعنی بدهی. اصولا پایه و اساس اقتصاد این مملکت بدهیه و شما با بدهکار شدن می تونید صاحب و مالک همه چیز بشید. در مورد ماشین بعدا می نویسم ولی در مورد خونه، احتمالا بزرگترین بدهی شما خواهد بود.
نرخ وام هایی که در ایران بابت مسکن می دادن (منهای اون ۳۶ میلیون و این چیزی که قراره ۸۰ میلیون تومن باشه)، معمولا نرخ خون پدر صاحبان بانک بود، رقم های ۲۸ درصد و ۳۵ درصد و … اما اینجا، به شرطها و شروطها وام بانکی بهره اش خیلی پایینه (ناگفته نماند، سود بانکی هم در مقایسه با ایران بسیار پایینتره، مثلا الان که بانک سامان سپرده سیمیا با ۱۹٫۵ درصد می تونید داشته باشید، اینجا سالی ۰٫۸ درصد به حسابتون سود تعلق می گیره!). شما یک دوره بهره دارید و یک دوره تسویه. دوره تسویه، معمولا ۲۵ ساله و اگر مثلا ۲۰ درصد قیمت خونه و یا بالاتر رو پیش پرداخت کنید، ممکنه دوره تسویه تا ۳۰ سال هم افزایش پیدا کنه. دوره بهره هم، یک مدت زمان معمولا ۵ ساله است که شما نرخ بهره رو با بانک یا موسسه مالی قرارداد می بندید، مثلا توافق می کنید که برای مدت ۵ سال، سالی ۲٫۴ درصد به صورت متغیر به وامتون بهره تعلق بگیره. متغیر چیه؟ دو نوع قرارداد بهره داریم، یا ثابت یا متغیر. در بهره ثابت، در طول مدت قرارداد شما، میزان توافق شده ای رو پرداخت می کنید و تغییر نرخ بهره از طرف بانک مرکزی کانادا تاثیری در بالا و پایین شدن نرخ بهره شما نداره. بهره متغیر، یعنی بهره وام شما بر حسب چیزی که بانک مرکزی تعیین می کنه تعیین میشه، ممکنه سال آینده نرخ بهره بره بالاتر، که به ضرر شماست و ممکنه بیاد پایین تر، که به نفع شما خواهد بود. بهره ثابت، بدلیل گارانتی که برای شما همراه میاره، از بهره متغیر بالاتره و در اوضاع و شرایط فعلی اقتصاد کانادا (به تاریخ نوشتن این مطلب) گزینه مناسبی نیست.
مدارک دال بر تمکن مالی و همینطور گواهی اشتغال به کار و فرم های مالیاتی و خلاصه هرچی که دارید رو به بانک ارائه می دید و فرد مسئول بانک، برای شما اقدام به پر کردن اپلیکیشن وام می کنه. درخواست وام شما یکی از مواردیه که بر سابقه اعتباری شما تاثیر میگذاره و اگر تعداد درخواست های شما برای وام زیاد باشه، رتبه اعتباریتون تنزل پیدا خواهد کرد. بعد از قبول شدن وامتون، دیگه کاری ندارید و فقط میرید زیر بار یک بدهی سنگین به بانک (که بازم نشوندهنده اینه که مرد هستید!) و صاحب خونه خواهید شد.
در مورد بازپرداخت وام، یک مبلغی رو بانک براتون تعیین می کنه که باید پرداخت کنید. اینطوری هم نیست که برید بانک و فیش پر کنید و دفترچه قسط داشته باشید! خود آقای بانک زحمت رو متقبل میشن تا از حسابی که شما اجازه داده اید (اصطلاحا pre authorized کرده اید) مبلغ وام رو برداشت کنن. مبلغی که به عنوان اقساط پرداخت می کنید، بخشیش بابت اصل وامه و بخشیش بابت بهره. نکته جالب اینه که شما می تونید به بانک بگید: آقای محترم! لطفا اون مبلغ قسطی که از من کم می کردی رو دوبل کم کن! یعنی مثلا اگر ماهی ۱۰۰۰ دلار قسط می دادید، می تونید بگید تا ۲۰۰۰ دلار از حسابتون برداشت کنن. ۱۰۰۰ دلار اول، شامل اصل و بهره وامه اما ۱۰۰۰ دلار دوم، مستقیما از اصل بدهیتون کسر میشه! جالبه مگه نه؟ تقریبا مطمئنم متوجه نشدید (مثل خودم اولین بار که شنیدم!) پس بذارید اینطوری بگم: شما یکسال قسط میدید و از ۲۵ سال دوره تسویه تون، ۲۴ سال باقی می مونه. حالا اگر دوبرابر مبلغ قسطتون رو پرداخت کنید، دو سال از دوره تسویه کسر نمیشه، بلکه مثلا ۲ سال و نیم کسر میشه! چون اون ۲۵ سال، دوره ای بود که اصل و فرع بدهی رو می دادید و این پرداخت بالاتر مستقیما از اون پول اولیه برداشت شده. حالا دیگه جالب شد، نه؟!
یک کار دیگه هم برای سبک تر شدن بدهیتون می تونید انجام بدید. سالی ۱۰ درصد از کل مبلغی که وام گرفته اید رو می تونید در طول اون سال اضافی پرداخت کنید. مثلا یک خونه خریدید نیم میلیون دلار، ۱۰۰ هزار دلار پیش داده اید و ۴۰۰ هزار دلار وام گرفتید. علاوه بر مبلغی اقساط هر ماه، می تونید هر سال تا ۴۰ هزار دلار هم بیشتر پرداخت کنید و اینجا هم این مبلغ از اصل بدهیتون کسر میشه. اما دیگه به غیر از این ۱۰ درصد و اون دوبل پرداخت کردن، اگر پول بیشتری بپردازید مشمول جریمه خواهید شد! بالاخره بانک که مسخره شما نیست، باید اموراتش بچرخه!
بعد از هر دوره بهره (که گفتم معمولا ۵ ساله است)، معمولا یک بازنگری در وامتون می کنید. اگر در طول این مدت زمان، سر موعد پرداخت هاتون رو انجام داده باشید، یک مشتری خوش حساب هستید که دیگه رتبه اعتباریش توپ توپ شده و کلی مورد احترامه! در اینجا می تونید وامتون رو بازخرید کنید، به این معنا که مثلا یک بانک دیگه ممکنه بیاد و با نرخ بهره یک دهم درصد کمتر، مابقی وام شما رو متقبل بشه. یا مثلا اگر توی این مدت از اون آپشن دو برابر پرداخت کردن و یا سالی ۱۰ درصد اضافه پرداخت کردن استفاده کرده باشید، می تونید دوباره وامتون رو بکنید ۳۰ ساله و این بار مبلغ اقساطتون رو بیارید پایین تر (که توصیه نمیشه، چون اگر تونسته اید اون مبلغ رو قسط بدید، پس بیخودی پولتون رو حروم نکنید و با همون مبلغ ادامه بدید، تا از شر وام زودتر خلاص بشید). زمانی که وامتون رو pay off کردید، دیگه دنیا به شما لبخند می زنه! خونه بزرگتر می تونید بخرید، می تونید پولی که دارید رو صرف علایقتون بکنید و …
نکته آخر هم اینکه، اگر پیش پرداخت خوبی داشته باشید (مثلا اگر یک سوم قیمت خونه رو پیش بدید)، مبلغ وام بانکی + مالیات ملک + هزینه های جانبی (در مورد کاندوها) با مبلغ اجاره همون خونه برابره! یعنی دوستانی که می گفتن: اوووووه، چقدر خونه دار شدن هزینه داره، توجه داشته باشن که اینطوری ها هم نیست. کاندویی که قیمتش مثلا ۳۳۰ هزار دلاره، اگر ۱۱۰ هزار دلارش رو نقد بدید، اقساطش و مالیاتش و شارژ ساختمون، میشه ماهی حدودا ۱۲۰۰ دلار، و همون خونه رو اگر اجاره اش بکنید باید ماهی ۱۵۰۰ دلار اجاره بدید. حتی اگر پیش پرداخت کمتری میدید و کمی هم به لحاظ مالی بهتون فشار میاد، باز هم به نفعتونه که خونه رو بخرید، چون همونطوری که قبلا گفتم، پول اجاره از دستتون داره میره ولی پرداخت اقساط مثل قلک براتون پول رو جمع می کنه، مضاف بر اینکه قیمت خونه هم ترقی خواهد کرد و از این بابت هم منتفع خواهید شد.
خونه دار شدن در کانادا اینجا به پایان میرسه. امیدوارم اونهایی که کانادا هستند، زودتر خونه دار بشن و اونهایی که در راه کانادا هستند، وقتی رسیدن اینجا بتونن زود خونه دار بشن!